房产中介电脑系统工作流程-房产中介的电脑主要做什么

1.房地产分销平台的分销代理商工作流程

2.买卖二手房网签的流程和材料是什么？

3.房地产中介机构的项目管理的基本工作流程是怎样的？

4.我是新手，进了一家房地产中介的小公司，就我1个人上班，又没培训，我该做下去吗

5.我想问一下， 关于房地产中介交易，应该注意哪些东西？本人现在是一名房产中介的业务员，好多东西都不懂？

房地产分销平台的分销代理商工作流程

1 同渠部咨询 2 签署分销代理合同 3 开通房地产分销平台帐号 4 选取需要重点推广的楼盘（可选取适合当地的楼盘） 5 选取需要重点推广的楼盘（可选取适合当地的楼盘） 6 和接待部联系，做楼盘地接待 7 业务成交确定 8 利润反点 全国多家房产中介依托购地产分销平台，组成联合体跟开发商谈代理一手房业务，拓宽业务范围。

依托房地产分销平台，只要加入房地产分销系统，就可拥有联盟下拥有1000多个店铺，相当于为开发商在主城新增了1000多个“售楼部”。

由于楼市寒流全国蔓延，开发商降价销售一手楼盘，中介生意日渐难做。于是房地产分销平台组成“联合体”，以1000多个网点的优势和开发商谈代理，一来可获得一定佣金，二来可为开发商尽快清盘回笼资金。

竞争激烈的二手房市场，是促使楼盘中介代理业悄然兴起的一大缘由。一位中介公司负责人算了这样一笔账：现在众多中介争抢市场蛋糕，造成价格透明，收费标准一般在0.2%到0.8%之间，行业利润率大大下降；而代销楼盘的纯利润就有3个点(占总房款)，回报要“过瘾得多”。

这种模式之所以可行，也是因为其一举三得的优势。对于开发商来说，可以拓展客源；对于中介公司，提供客源促成成交后可以从开发商处获得返利收益；对于购房人来说，成交后无须向代售中介交纳佣金不说，还有可能享受“折上折”。

买卖二手房网签的流程和材料是什么？

随着各城市调控政策的升级，新建商品房的购买和销售受到了不小的阻碍。正因为如此，很多地方的二手房市场开始活跃起来。相比新建商品房，二手房的优势还是有的，那么二手房网签流程是什么？二手房网签需要什么材料？

买卖二手房需要网签，二手房的网签是房管局即是一个网上交易系统。系统运行后二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同、选择交易资金托管及银行等全部都将在网上进行。并且房屋交易过程中各个环节信息反馈、存量房房源信息、成交信息的查询和统计也都可以通过该系统和网站获得，这就是二手房网签。

二手房网签流程

一、填写相关信息

二手房买卖双方达成买卖意向后，填写《存量房买卖合同信息表（自行成交）》。随后，售房者持房屋所有权证和，购房者持来到房地产交易中心办理网上签约。网签流程也可以委托中介机构完成，签个授权书就可以了。

二、正式网签

1、房地产交易中心的工作人员将信息表上的有关信息录入网签系统，打印合同第一部分内容（即1－4条），交买卖双方核对确认合同内容；

2、房地产交易中心的工作人员将《存量房买卖合同》（即网上打印的合同第一部分和印刷版的第二部分）、《存量房买卖合同信息表（纳税）》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《办理转移登记服务指南》和《转移登记申请书》交给买卖双方；

3、二手房买卖双方根据之前协商好的约定，填写买卖合同第二部分相关条款内容，并在一式四份的合同上签字或盖章。经过上述步骤之后，合同依法生效。

三、办理纳税，发放房屋产权证

办理完二手房网签的手续，买卖双方持《存量房买卖合同信息表（纳税）》及其他相关材料到地税部门办理纳税手续，如果需要补交土地出让金或土地收益等价款，应补交。最后，应按《办理转移登记服务指南》持有关材料到权属登记窗口办理转移登记手续。权属登记部门审核合格后，发放房屋产权证。

二手房网签流需要什么材料

一、买方需要提供的材料：

1、购房者的（有配偶的也要提供配偶的）；

2、购房者家庭为单位的户口本（首页、本人页、变更页）；

3、购房者的婚姻证明；

4、购房者的（非本人的卡，需给代办人一份授权委托书）。

注：买方为公司的，需提供法人的、法人的户口本（首页、本人页、变更页），公司的营业执照，如果是代理人需要提供公证委托书、代理人的。

二、卖方需要提供的材料：

1、售房者的房本；

2、售房者的；

3、售房者的户口本（首页、本人页、变更页）；

4、售房者的婚姻证明（已婚的需要配偶的同意出售证明）；

5、售房者的（非本人的卡，需提供公证的授权委托书）。

注：如果是公司产权，则需要提供：房产证；营业执照副本加盖公章；组织机构代码证加盖公章；法人；委托书加盖公章；。

去房屋所在地的住建委走一下流程，当天就可以出合同，之后就可以进行缴税、过户了。如果通过中介交易就更简单了，把以上材料准备齐全交给中介就可以。在此之前需要跟中介签订网签授权委托书。

房地产中介机构的项目管理的基本工作流程是怎样的？

房地产项目开发流程指南

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要认真对待。

（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地成为极为稀缺的，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。

根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步。 找房地产资料,到中国地产商 .zgdcs

在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。

（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作。

取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。

（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。

工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。

（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步。

为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。

（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步。

房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。

（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。

我是新手，进了一家房地产中介的小公司，就我1个人上班，又没培训，我该做下去吗

我也是做房地产的，给你说一下我的经历吧。

2009年接触到这个行业，比较的是我去的是一家连锁加盟的上市公司，刚刚踏入这个行业是可以说是很兴奋也很迷茫，不知道自己的未来是怎么样的；当时店长给我安排了以为师傅，让我和他学习

第一天，师傅就带我开始走商圈，周边一共5个小区，但是他只让我走一个，不只是走，是边走边画地图；

第二天，开始叫我算税费，让我记住一些硬性公式后，扔给我一张快报让我在下班前将上面的所有房屋的费用都计算出来，上面一共100套房子，每套房子都要用不同的购买方式来计算；

第三天，就是最累的一天了，拎着沉重的展板到3站地的商场门口展业，发快报、接待看展板的客户、讲解房子，或者记录新报给我的房源信息；

第四天，我的师傅就不管我了，让我哪一些老客户来练手；

从第四天开始的3天内，我每天要打将近400通电话去回访系统上的新老客户，无论我能了解多少信息，都要去和客户说，那几天是我最难忘的，因为你不知道该说些什么，客户提出来的问题该怎么回答才是对的，可是即使是这样也必须要做下去。

我不知道你在这一个月里是什么感想，我所想知道的是，在这一个月的工作里你都在做些什么？房地产这个行业用一句简单点的话来说就是“师父领进门修行在个人”，不是每个人都有时间陪着你，它是需要你自己去看、去听、去了解的，并且要大胆的走出店里。当然你说你店里只有你和你的店长，你出去了店里就没人了，有客户来了该怎么办。

好，我告诉你该怎么办，在你手中有客户要看房的情况下你可以将店门关闭，挂上牌子，上面写上你出去带客户看房子了，如果有问题可以给你打电话，并且将你的电话留在上面。在你手中没有客户时，那么你需要做的就是将店里以前留下来的客户从新整理一遍，给每一位客户打电话，从新了解他们的购房需求；然后在找出适合他们的房屋给予回复。

你还可以做哪些？你店里总会有台电脑吧，如果有的话那么就上网去百度一下你做在区域的小区详细介绍，解它，越详细越好，如果有户型图和小区地图那么就打印出来，等你有时间时，就去看。我想你的店长不会每天都不在店里，当他在店里是，就是你出去看房子，了解商圈的时候了。那么就请你拿上你店里5-7套房屋的钥匙，一套一套的去看，每看一套房子画一张户型图，标注出朝向，从窗口看到的景观，小区周边都有那些学校、商场、医院等，有那些交通，你看的这个小区有多少栋楼，每栋楼有几个单元、每个单元有几层，每层有多少户，小区是否有停车场，是地上地下，停车位是需要买还是租，价格是多少，小区总共多少户，多少栋多层、多少栋小高层、多少栋高层、公建有都少，绿化率是多少，物业费多少，小区建筑年代、开盘时间、售罄时间，那个建筑商，什么结构，均价多少，单价多少，入住率是多少等等，这些都是需要你自己去了解的，并不是要公司给培训的。

说实话，房地产这一行也得培训只有产权证的性质、过户流程、五证两书是那些、婚前婚后财产的过户备件、什么事继承手续、单位手续等，但是这些都是在需要在实践中去累计学习的，并不是简简单单的培训就可以记住的，培训只会给你一个框架，怎么去填满这个框架是需要你自己的学习，我的学习方法是利用网络，网络是一个很好的学习平台，可以了解到很多培训中所没有的。再告诉你一句行业里很有意思的话“剩者为王”，解释起来就是剩下来的都是王者，这也是我当师傅时交给新人的第一句话。

我想问一下， 关于房地产中介交易，应该注意哪些东西？本人现在是一名房产中介的业务员，好多东西都不懂？

1..收集房源：

（一）中介机构通过上门、电话、网络等方式收集房源，了解产权形式、产权人、共有人情

况，确立房源的真实性。

（二）详细询问并登记房屋座落、小区名称、楼号、单元、楼层、房号、面积、租金、配套、

装修、以前使用（是否一直租赁等）情况、现在室内状况，对房屋进行全面了解。

（三）了解小区水、电、气、暖的运行状况，落实水、电、气、暖、清洁、物管等相关费用，

做到心中有数，避免拖欠现象。

（四）了解小区周边商业网点、医院、公交车、大、中、小学、幼儿园等与居民生活息息相

关的情况，便于向客户介绍。

（五）协商房屋的月租金、付款期限、方式及保证金额度，有家具、家电等附属设施的还应

协商该项押金数额以便介绍。

（六）将收集到得房源信息登记造册输入微机，并及时地通过报纸、广播、网络等媒体发布

出去。也可电话告知与该房屋较近的同行，横向联合扩大信息发布渠道，提高成交率。

2.推介房源：

（一）接待租赁客户时，首先应摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力，利用信息库

电脑配对，选择房源后及时联系房东确定看房时间。

（二）将配对房屋情况向客户做详尽介绍，及时告知外地客户看房所乘车次，到站地名，互

留联系电话，方便看房。

（三）房源无法与客户要求匹配，可推荐就近地段、价格、套型、楼层等房屋，一时不能满

足，应留下电话继续查找，或通过横向合作促成交易。

3.现场看房：

（一）公司留有钥匙的房源属于自有存量房，是向客户首推之房源。在约好看房时间、地点、

联络方式，办理委托手续后由业务员带客户看房。

（二）无钥匙而房东又在室内居住的房源，看房前应分别与租、赁双方签定租赁委托书后方

可看房，防止双方跳墙。对于承租人因故不在房屋或不能到场，应让客户看到与之对应的房

屋，有个初步印象。

（三）带客户看自有存量房不能满足时，可就近选择证照、资质齐全的中介机构，说明意图

调取房源，最大程度地满足客户。

（四）对于客户所提出的疑问应正确回答，客观介绍房屋优劣，以室内摆设、布局、装饰等

作出引导和设计。对于客户提出房屋的不足之处要有充分的化解和引导的方法，提高成交率。

总之租房与买房客户的心理（要求）是不一样的，买房者对房屋的要求较高，看房较细

致，对结构、光等硬性条件比较严格。而租房是临时行为，只要能达到其要求的

50%以上

即可满足。

4.签订契约：

（一）租赁双方签定制式《房地产租赁契约》，租、赁、中介三方各执一份，中介应提醒出

租人持契约到房管部门办理备案登记。

（二）产权人应留产权证（或其它房产证明）复印件，客户应留单位营业执照及法人

复印件，个人留复印件给中介备案。

（三）对于契约所涉税收等问题，租赁双方应协商解决。对于企业租赁个人住宅作为办公、

居住用途，需要开具租赁的，应到当地地税部门办理，产权人、中介可以代为办理。

应严格按照上述步骤进行房屋的租赁，对于承租客户应仔细查阅核对，杜绝违法

犯罪成员趁机钻中介的空子，逃避打击，给社会治安留下隐患，铸成大错。

二.房屋买卖

买卖：买、卖双方通过中介机构，达成买房意向并签定房地产买卖契约的过程。

1.收集房源：

（一）按照上述租赁收集房源的五点收集和发布房源信息。

（二）了解产权人售房原因，实地查看小区及房屋状况，查验房产手续，合理评估房屋价值，

协商房屋报价并取得出售房屋委托书。

（三）画出该房屋的平面图，有条件的应实地照相、录像，通过微机等工具让客户在实地看

房前对房屋情况等有初步了解。

2.推介房源、接受委托、实地看房：

（一）按照租赁推介房源的方式推介房源，但在实地看房前一定要与客户鉴定《购房委托书》，

载明所购房屋的具体情况，将客户的号、电话登记清楚，由委托人当面签名，确立法

定委托关系。

（二）根据产证发放日期向客户介绍房屋所涉及的一切收费项目，对于房改房、职工集资建

房所涉及规费以外的税费，以及需要交纳营业税、个税的房屋，应提前讲明、算清，不要因

遗漏带来客户不满。

（三）请业主配合说明房屋使用情况，使购买人对卖房成因有所了解。根据客户要求和房屋

结构，指导客户在不违反小区物业规章的前提下，如何拆改墙面或窗户以及上、下水管道等。

（四）介绍物业周边情况、小区状况、当地风俗、邻居情况；楼房建筑年代、物业服务、收

费情况；夜间查看小区公共照明、车辆停放、安防状况、门禁制度，全面掌握与房产相关的

资料。

3.签订契约：

（一）客户选定房源后应按房产价值

10%收取定金（不足

1万元的按

1万元收取），并将

50%

定金转交给产权人，置压产权证，从而形成互相牵制的局面，便于办理过户手续。

（二）持产权证、产权人到房管局核档，确定房屋有无抵押、置压、典当、查封，是

否具备交易条件，如无意外情况及可告知双方确定成交日期（核档证明有效期为五个工作

日），应保留核档收费的收据。

（三）签订制式《房地产买卖契约》、买卖双方持上述表格及卖方夫妻结婚证、复

印件，买方和双方印鉴到交易大厅面签《询问笔录》，办理过户手续，取得过户收

件单，交清房款，交易完毕。购房人持收件单在

20个工作日后到产籍处交纳契税领取产证。

（四）对于产权清晰而暂无产证，但持有住房证（注明全产权）或《拆迁协议书》的客户，

在确定购房意向后应及时办理公证，对能更名的房屋应尽量配合双方办理更名手续。办理买

卖房屋公证时应在公证人员的面前办理房款交割手续。

（五）对于用公积金或商业形式购买二手房，应先确定人资格，请评估公司、担

保公司先行看房评估，待相关部门审批后再行过户。取得产权证后办理他相权利证，换评估

报告，然后放款。

4.房屋交割：

（一）所要交易的房屋原则上应腾空，若遇有租赁客户还在租赁该房屋时，应征得承租人书

面同意腾房（有关规定为两个月）或重新与购房人签订租赁契约。

（二）交割时原产权人应将此房之前所产生的水、点、暖、物业、收视清洁等费用一并清缴，

无拖欠费用时方可交割。

（三）购房人应查验室内留存的设施、家具，造表后双方签字以确定。对于原业主暂时无法

搬离的家什，应在该表上注明搬离时间。

（四）售房人应向购房人书写收款凭证，确定上述几项无异议时向购房人交接房门钥匙、电、

气卡，物业收费清单等，至此交割完毕。

房屋买卖中办理过户和房屋交割可同时进行，也可提前协商好先过户后交割。需要注意

的是房屋腾空是前提，如果房屋正在租赁，应提前与承租人协商好，或提前解约或重新签定

租赁契约，从而减少横生枝节保护善意购房者权益。

房地产中介机构业务流程一般大致如此，除一些外来大规模中介连锁机构进驻（加盟）

时，随身带来原有业务流程与之有些区别外，传统中介基本按此流程运行。不论什么经营方

式，只要能够起到为买卖双方牵线搭桥、促成交易，并且能够充分保障交易安全就是可取的。

..房产中介相关名词

1、房产

是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出

租出售或作其它用途的房屋。

2、地产

是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根

本区别也就是有无权属关系。

3、房地产

是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利

（所有权、管理权、转让权等）。

4、房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服

务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

5、房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、土地开发

是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、土地所有制

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集

体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区

的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体

所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然，属于国家所有，由法律规

定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，

也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往

是不一致的。

8、集体土地

是指农村集体所有的土地。

9、征用土地

指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

10、土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、

旅游、用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十

年。